Перейти к содержанию
Авторизация  
Вилли Шмидт

Куда вкладывать деньги в Германии

Рекомендуемые сообщения

              Я уже живу в Германии около 15-ти лет. Приехал из Казахстана как этнический немец.  Вопросами инвестирования в Германию уже занимаюсь 8 лет. И убеждаюсь с каждым годом, что всё больше граждан СНГ задумываются над вопросом: куда безопасно и более прибыльно вложить деньги.  В настоящее время инвестирование в экономику высокоразвитых государств дело малоприбыльное в сравнении с инвестированием в России или Казахстана.                                                               Основными направлениями инвестирования в таких странах являются: недвижимость (коммерческая и жилая); золото; произведения искусства; ценные бумаги; банковские вклады; вклады в инвестиционные фонды; английский метод инвестиций в страховые компании. Инвестор в Германии, если сам он из России, испытывает поначалу некоторое разочарование .   По мнению ряда европейских экспертов купля-продажа недвижимости в Германии инвестиционно мало привлекательна в текущий момент. Поэтому еще в 2007 году, чтобы прекратить бегство инвестиционных фондов в страны Бенилюкса, был принят German Investment Modernization Act, изменивший инвестиционное законодательство.        Но ухудшение общей экономической ситуации в ЕС не привело к улучшению инвестиционного климата в Германии. Коммерческая недвижимость как предмет инвестирования в Германии обладает следующими особенностями: недвижимость класса "А" сдается в аренду на 10-15 лет, сразу после ее приобретения или с арендным договором при ее покупке; стартовая инвестиция составляет 30-50% от стоимости объекта инвестирования; оставшаяся сумма стоимости объекта вносится за счет кредита банка под 3% годовых; управление недвижимостью и бухгалтерский учет осуществляет копания арендатор. Доходность арендного договора около 15% годовых, позволяет погашать тело кредита и банковские проценты. Жилая недвижимость в Германии также приносит доход около 10% годовых. Это в основном доходные дома, сдача квартир в которых в крупных центральных городах Германии приносит арендную плату около 18 евро с квадратного метра. В небольших городах арендная плата в два раза меньше. Расчет эффективности инвестиций необходимо делать для каждого конкретного города, отличия могут быть очень существенными.                                                                                                    Вложить деньги в Германии в гостиничный бизнес целесообразно только в крупных городах и в зонах активного туризма. Инвестиции в этот бизнес характеризуются длительными сроками окупаемости, в среднем от 12 до 20 лет.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

                Добрый день, Форумчаме. Продолжу интересную тему. Всегда люди вкладывали деньги в Золото. Рассмотрю это и на примере современной Германии.   Инвестиции в золото — самая древняя традиция обеспечения финансовой независимости инвестора. Падение цен на золото в последние годы больше объясняется определенными манипуляциями главных игроков на этом рынке, чем объективными процессами.     Поэтому инвестиции в золото с долговременной позиции целесообразно как в Германии, так и в России. Но в России инвестиции в золото отягощены кучей правил, которые сводят на нет его инвестиционную привлекательность. В Германии золотые монеты и слитки золота продаются в крупных обменных пунктах. Вы можете хранить купленное золото в Германии или в России. Через таможню купленное золото пропускается без таможенной пошлины на сумму до десяти тысяч евро. Лучше покупать золотые монеты для инвестиционных целей отчеканенные в Мюнхене на Баварском монетном дворе, они широко известны и их обратная реализация на рынке не составит труда. Инвестиции в золото целесообразно делать на срок не менее года. Нестабильность мировой денежной системы существенно повышает инвестиционную привлекательность золота. Предметы искусства и золото считались и считаются хорошими инвестициями даже в кризисные времена. Существенным ограничением этого рода вложений является реальная оценка стоимости предмета искусства. Надо быть, как минимум, человеком разбирающимся в этой области и иметь в виду, что экспертиза предмета искусства стоит больших денег. Кроме этого, большинство предметов искусства не подлежит вывозу из страны, поэтому надо позаботиться об их безопасном хранении на территории Германии, что также весьма затратно.   Инвестиции в ценные бумаги Сегодня вложить средства в Германии в акции немецких компаний или в другие ценные бумаги, можно не выходя из дома. Главной задачей инвестора, работающего с ценными бумагами предприятий Германии, правильно сформировать инвестиционный портфель. Это в свою очередь зависит от жизненной позиции инвестора. Инвестор, желающий, в первую очередь, сохранить свои вложения формирует консервативный инвестиционный портфель, где преобладают государственные ценные бумаги Германии, золото и акции "синих фишек". Доходность такого портфеля незначительна. Рисковый инвестор, желающий больше получить от своих инвестиций, формирует высокорисковый портфель. Формирование любого инвестиционного портфеля из ценных бумаг Германии не обойдется без привлечения специалиста по ценным бумагам Германии — инвестиционного брокера. Брокер подберет состав портфеля, определит его среднюю доходность и за вознаграждение может управлять портфелем, внося в его изменения по ходу движения рынка ценных бумаг. Читайте подробнее про инвестирование в ценные бумаги. Вклады в инвестиционные фонды Вложения в инвестиционные фонды Германии регулируются German Investment Modernization Act. Инвестиционные фонды трактуются законодательством страны как кредитные учреждения, то есть регулируются еще и "Законном о кредитных учреждениях", а депозитарии инвестиционных фондов размещаются в банках. Надо отметить, что государственная защита интересов инвестора выше в Германии в сравнении с другими европейскими странами. Рынок ценных бумаг в Германии невелик, меньше чем во многих европейских странах. Немецкие компании намного реже используют выпуск акций для пополнения своего капитала. Инвестиционные фонды делятся на фонды открытого и закрытого типа. В фонде открытого типа инвестор в любое время может продать свои активы управляющей компании, а в фонде закрытого типа инвестор выполняет свои обязательства до истечения договора инвестирования. Доходность инвестиционных фондов существенно выше депозитных вкладов, поскольку управляется профессионалами, которые сами решают куда вкладывать деньги в Германии: в недвижимость; ценные бумаги; золото или другие инвестиционные сферы.    Банковские вклады в Германии    Европа и Германия не является инвестиционным "раем". Особенно это заметно при размещении депозитов в банках Германии. В некоторых случаях банковский депозит может принести вам убыток, вместо дохода. Английский метод инвестиций в страховые компании С начала 70 годов в Германии получил широкое распространение инвестирования через страховые компании unit-linked. Такой подход обеспечивает возможность инвестиций небольшими вкладами в виде страховых премий, практически, в любые инвестиционные инструменты. Инвестиции защищены, могут наследоваться и пользуются льготным налогообложением. Недостатком такого метода является необходимость регулярных вложений в течение нескольких месяцев начального периода. В целом, инвестиции в Германии привлекают инвесторов высокой стабильностью экономики.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

              Здравствуйте. Вилли, видно, что вы на самом деле разбираетесь в этой теме. Всеееее интересно, спасибо. Вот только вопрос: было бы, что вкладывать нашим гражданам. Конечно, многие из "наших" не богатые люди. Потому то и едут в Европу и пытаются там удержаться. Жаль...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты


             Все вместе и в России, и в Германии мы переживаем очень непростой период. Но жизнь продолжается и нам приходится приспосабливаться и действовать в условиях новой реальности.
В ситуации падающего курса рубля многие инвесторы стремятся обезопасить свои накопления и именно сейчас надежно их инвестировать. Но можно ли купить доходную недвижимость в Германии, оставаясь в России?

Еще пару месяцев назад мало кто задавался вопросом, реально ли приобрести доходную недвижимость Германии онлайн.

Действительно: границы открыты, десятки рейсов вылетают в различные города Германии… Зачем отказывать себе в удовольствии совместить полезное с приятным? Разве что подбор доходных объектов превращался порой в нескончаемые путешествия по немецким городкам, названия которых едва ли удавалось запомнить.

Но теперь и курс евро к рублю не январский и про поездку в Германию, можно забыть — скорее всего, до осени. И что делать инвесторам? Особенно тем, кто уже принял решение вложить капитал в доходную недвижимость Германии? Тем, кому остался «пустяк»: выбрать тот самый обьект, который сохранит и приумножит заработанные средства?     Давайте разберемся, насколько на практике все усложнилось. Или, наоборот, стало проще.

Нужно ли ездить на осмотр доходных объектов?

Очный осмотр, особенно если это первое приобретение зарубежной недвижимости, считается обязательным ритуалом для большинства инвесторов. Но давайте задумаемся: что в реальности можно увидеть и какие выводы сделать?

Предположим, мы рассматриваем доходный дом на 8-12 квартир. Пожалуй, единственное, в чем может убедиться инвестор – да, объект действительно существует и в целом похож на тот, что ему презентовали на бумаге. Сделать другие экспертные оценки, на которые можно опираться в принятии решения об инвестировании, на основании такого осмотра вряд ли реально.

 
Недвижимость Германии - доходный дом в Саксонии, Гросенхайн

Почему?    Во-первых, высока вероятность того, что все квартиры на момент визита сданы и ничего, кроме фасада и общих помещений, вы не увидите в принципе.     Во-вторых, внешний осмотр не всегда что-то скажет даже специалисту. Напротив, первое впечатление может быть обманчиво —  требующий покраски фасад вызовет куда больше негативных эмоций, нежели едва заметный очаг плесени в подвале. Но ведь в реальности покраска фасада — относительно простая и недорогая работа по сравнению с гидроизоляцией подвала и ремонтом дренажной системы.

И вообще: что сможет сказать неискушенный в инженерных вопросах человек про оборудование котельной, износ коммуникаций и состояние кровли? И, наконец, успеете ли вы за час-другой понять — комфортно ли жить в конкретном доме с точки зрения инфраструктуры, транспорта, экологии?

Все вышесказанное — предмет отдельных изысканий, готовить которые должны профессионалы. Поэтому в отношении каждого обьекта проводится детальная проверка технического состояния, микро- и макролокации, экономических параметров (стабильность денежного потока от аренды, потенциал роста, риски снижения выручки).

Важно!                                                                                                         

Вся эта информация должна быть получена вами ДО выезда на место. В противном случае поездка просто не имеет смысла.

А теперь логичный вопрос — если, к примеру, в отношении доходного дома доступны все отчеты, зачем ехать на осмотр?

Понятно, что, когда вы приобретаете недвижимость для себя или для своих близких, то очень важно почувствовать атмосферу, погулять вокруг… Но в рассматриваемом примере речь фактически идет о покупке денежного потока — с определенным потенциалом и рисками. Смотреть нужно на цифры и документы, а не на стены.

Поймите правильно. Мы никогда не отговаривали инвесторов от подобных поездок и не собираемся это делать! Тем более, что для нас это — дополнительная возможность представить инвестиционный продукт, который мы предлагаем. Вы, инвестор, в первую очередь выбираете партнёра- компанию, которая сопровождает проект. И если вы не ошиблись в этом выборе — объект подберут за вас.

Но – мы же говорим о реальной, текущей ситуации!

Итак, для принятия решения о покупке инвестиционного объекта нет необходимости ехать на осмотр.

Что нужно узнать о приобретаемой доходной недвижимости?

Достаточно проанализировать уже подготовленные отчеты и документы. Разумеется, значительная часть информации будет на немецком, но, согласитесь, качественный перевод в наше время не проблема.

Более того, существенную часть рутинной работы можно поручить немецкой юридической компании, которая в том числе поможет на основании доверенности реализовать все практические шаги по сделке на месте.

Так на что нужно обратить внимание?

Untitled-3.jpg

Техническое состояние объекта можно оценить на основании так называемого TÜV-отчета или иной доступной технической документации. При ознакомлении с данной информацией главное понять: требуется ли зданию в ближайшее время капитальный ремонт, а если «да», то каких расходов он потребует (вообще, какие дополнительные траты предстоят).

Оценивая локацию, нужно оценить, насколько удобно жильцам добираться до центров экономической активности (проще сказать, до работы). Убедившись, что жильцам есть где заработать на оплату квартиры, не лишним посмотреть (да хоть по Google-картам), что расположено в непосредственной близости от объекта. Всего ли достаточно для комфортного проживания, нет ли чего, что может омрачить жизнь арендаторам.

И, наконец, главное — денежные потоки. Получив информацию о текущих ставках аренды, статистику за предшествующие периоды и оценив расходы, вы сможете составить прогноз поступлений на ближайшие 10-15 лет. Сравнив эти показали со среднерыночными (а в Германии официальная статистика найдется практически по любой локации), вы поймете потенциал роста выручки.

Разумеется, в процессе анализа у вас возникнет немало вопросов, ответы на которые опытный и Партнёр даст, безусловно. А вот осмотр на месте в этом случае вряд ли поможет.

Решили купить — что дальше?

Предположим, что на основании анализа трех упомянутых блоков, вы, инвестор, принимаете решение – покупаю!

Далее возникает вопрос, как приобрести доходную недвижимость Германии, если вы находитесь в другой стране.   Как правило, для реализации всех практических шагов вы нанимаете немецкую юридическую компанию. Это делается для соблюдения баланса интересов покупателя и продавца. Компанию инвестор может выбрать самостоятельно – можно также воспользоваться нашими рекомендациями.

С выбранной компанией необходимо будет подписать договор и оформить доверенность. Далее, действуя от имени инвестора, юристы проверят всю необходимую документацию и подготовят договоры для сделки.            Важно!

Мы рекомендуем инвесторам организовывать владение доходными обьектами через немецкую компанию. Конечно, если вы покупаете квартиру за 80 тыс. евро, то в этом нет никакого смысла. Но при покупке доходного дома, владение через юридическое лицо дает ряд серьезных преимуществ, которые позволят увеличить текущий денежный поток и исключить риски, связанные с личной ответственностью инвестора.

Более того, подобная структура позволяет избавить вас от хлопот по открытию банковского счета, а также делает возможным получение ипотеки на условиях, которые доступны только резидентам Германии.

Разумеется, процедуры KYC и соответствие всем требованиям AML никто не отменял, и любой инвестор должен до приобретения представить сведения о себе и источниках капитала.

В результате, при выборе варианта владения через немецкую компанию, инвестору достаточно для закрытия сделки оформить на себя доли юридического лица. На основании доверенности сделка будет удостоверена немецким нотариусом, после чего будут внесены записи в торговый реестр, подтверждающие переход прав на доли к инвестору.

P.S. Чтобы приобрести доходную недвижимость Германии и пройти весь путь от выбора объекта до оформления сделки от инвестора требуется немало усилий. В то же время ваше личное присутствие в Германии вряд ли что-то принципиально упростит. Поскольку – повторимся — ключевым моментом для успешного завершения сделки является доверие к выбранному партнеру. И посещения объекта в этом случае едва ли будет достаточно.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Присоединяйтесь к обсуждению

Вы можете написать сейчас и зарегистрироваться позже. Если у вас есть аккаунт, авторизуйтесь, чтобы опубликовать от имени своего аккаунта.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вставлено с форматированием.   Вставить как обычный текст

  Разрешено использовать не более 75 эмодзи.

×   Ваша ссылка была автоматически встроена.   Отображать как обычную ссылку

×   Ваш предыдущий контент был восстановлен.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставлять изображения напрямую. Загружайте или вставляйте изображения по ссылке.

Авторизация  

×
×
  • Создать...